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久しぶりの収益物件が来た。

物件

価格1億1千万 消費税300万

平成5年築 軽量鉄骨造スレート
土地 903屐 複横沓劃據
建物 3棟2階建て 6・8・8室 1K
総床面積 556屐 複隠僑個據
L字で西向き1棟 南向き2棟
接道 南側4m 西側は公園 東側に1mくらいの農道 
部屋数 22室
駐車場 20台

風呂・トイレ別
洗濯機置き場
洗面台

昨年の稼働率89% 現在2室空き

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満室時の想定賃貸収入

96万/月
1152万/年

表面利回り

10.4%

ネット利回り(不動産取得税・仲介料等)

9.7%



一見、利回りの悪い収益物件だが、利回りだけでは出せないプラス査定がある。

プラス査定

@築13年で脅威?の稼働率89%。
 しかもコーポで。
@築13年も、凄く程度が良い。
 すぐに塗り替えは必要なし。
@3棟に分かれている事
 色々な事が出来そう。
@駐車場が20台。
 無いよりはある方が良い。
@土地273坪
 広い。
@固定資産税が安い。
 道路1本挟んで路線価が安い。


マイナス査定

@南道路を挟んで線路あり。
 でも、DINK向けは気にしなくても良いとの事。
@接道4m
 まぁ、それほどでも・・・?
@価格
 これはね・・・安ければ良いに越した事は無い。
@軽量鉄骨造
 響きそう・・・


美味しくない物件に見えるが、私的にはリスクが少ない物件と見ています。
色々と攻める事が出来る物件だとも思ってます。

1棟ではなく3棟ってのがミソ。
3棟ある事によって、稼働率が悪くなれば、1棟は「ペット可」にして収入を増やす事も出来る。
土地が広いので担保価値もあるし、今後も色々と役にたちそうじゃない?


この物件でやりたい事

モニター付きインターフォンを付ける
カーテンサービス(柄を選べる)
ガスコンロ設置
乾燥機付き洗濯機設置?
冷蔵庫設置?
ウォシュレット?
塗り替えの時はお洒落に(外灯等)
etc


まぁ、買えてから考えるか・・・

って事で、10500万で買い指し入れてます。
因みに「仲介料も負けてね」って言ってます。( ̄▽ ̄ i)
なので、多少利回りが変わってきます。

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