目指せ!もう一度「ミリオネア」

不動産投資で財テク資産運用

アパート運営

株で儲けて不動産投資したのだが・・・

アパート1棟22室は入居率95%以上で稼働中。

倉庫は昨年入居が決まり稼働中。

駐車場9台は出入りが激しく、今は満車稼働中。

厄が終わったので、もう1棟ほしいな・・・

金は無いけどw



株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

色々と・・・

倉庫の修繕費が・・・

約30万ほど回収出来そうにありません・・・


工エエェェ(TдT)ェェエエ工工


修繕費を値切って来たので、それなりに対処すると思っていたのですが、連絡が取れなくなりました

電話攻撃するも電話にもでず

本日、自宅まで行って話をつけようとしていたのですが、嫁が断固反対

法的手段も考えていますが、嫁が首を縦に振りません

敷金から引いていた違約金が約2か月分で、自腹を切らず修繕は可能ですが、納得はできず

色々と調べていたら、現在住んでいるアパートも4ヶ月くらい滞納しているらしい


手負いの・・・


嫁曰く、自宅まで知られているので、「手負いの・・・」を追い込むなと

損はしないのだから、事故に遭ったと思い諦めろって

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

アパートは満室だが・・・

マンションの区分所有の決済が本日終了

売らない方が良かったかも知れませんが、儲かっているのでOK

んで、2室空いたアパートも、本日申し込みがあり、再度満室

ただ、アパートは満室だが・・・

倉庫の入居が決まらない

問い合わせはあるものの、先に進まない悔しい展開です

何とかせねば・・・
続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

もろもろと・・・


昨日、区分所有のマンションの売買契約をし、決済は今月末になりました

とりあえず一安心です


んで、2室空くアパートは未だ決まらず

19日以降が勝負だ〜


んで、退去した倉庫の原状回復は、一次見積りが出ました・・・

90万ほど


ヽ(;´Д`)ノ回収出来るかな〜w


不動産屋は所詮他人事

「今の時代、回収なんか出来そうに無いから諦めな」ってw

やるだけの事はやってやるぅ〜〜〜

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

倉庫退去

先日、倉庫の入居者が退去した

退去立会いで覚悟はしてたものの、それなりの修繕が必要だ

窓ガラスは6枚割れてるわ、床は汚いわ、事務所の壁が剥がれてるわ、雨どいは壊れてるわ、ドアは凹んでるわ


_ト ̄|( ̄_J ̄) オイラの心も凹む


アパート2室も未だに決まらずw

退去してから内見出来るようにならないと、田舎の激戦区では内見出来る部屋に分がある

早く決めたいのだが、田舎の過剰気味地帯のアパートは手強い


んで、チビ3号がインフルエンザにかかったりと、精神的にも肉体的にもボロボロでございます
続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

区分所有マンション その後

以前に鬼のような指値を入れられた区分所有のマンション

510万で売りに出しても値切ってくる事は100も承知だった

で、指値が入ったのは400万

これじゃ話にならないから売らない事を伝え、最低でも450万で売りたい有無を不動産屋に伝えた

一番最初に買い付け証明書を入れる人は、買う気マンマンなのでオイラも買い手を逃がしたくなかった

でも、400万で売るつもりも無く、様子見を兼ねて放置状態にしてた


そしたら・・・

先日、買い手が値段を切り上げてきた

その金額は・・・


ヽ(;´Д`)ノ440万びみょ〜〜〜


10万の誤差

ん〜

かあちゃんと相談して決めるか・・・
続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

区分所有マンション

510万で売りに出してる区分所有マンション

実質利回り10%だ

約7年前に500万で初めて買ったマンションだ

株を始める前から不動産投資はしている

てか、株は不動産を買う為の一つの手段だった


そんな記念マンションは、色々と経費を引いて約320万の家賃収入を稼いだ

7年間で空室は1ヶ月もない超優マンションだ

そんなマンションは、値引きを入れられて450万くらいで買い付けが入るだろうと考えてた

450万+320万−500万=270万くらいのリカクだ

仲介料などを入れると、実質220万くらいのプラス

7年で+220万だ

銀行に預けるより全然良い


そんな優良マンションに買い付けが入ったと不動産屋から電話が入った


「ぼんさん、買い付けが入りましたよ!400万です!」


( ̄△ ̄;)エッ・・?


「400万です」


_ト ̄|(i ̄_J ̄) 

、;.
チョロチョロ


キツ〜イ指値や・・・

漏れたわw

でも、この価格じゃ売らん!

こちとら売り急いでないし困ってないから強気で不動産屋に言ってやったさ


「お掛けになった電話番号は、現在つかわれt43kfんdせん」


現実逃避やぁ〜〜〜〜〜〜〜〜
続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

賃貸倉庫

19万+消費税で賃貸してた倉庫が4月末で退去に・・・

保障会社を通してたので遅延等は無かったのですが、保証会社への支払いが遅延してたみたい

んで、4月退去と言う事になりました


ヽ(;´Д`)ノ約20万の収入減


満室だった月極駐車場が3台解約の1台契約で空き2台になり

アパートは3月中旬に1室空きが出る


ヽ(;´Д`)ノオイラの所に不況がぁ〜


埋まるまでFX自粛しようかしら・・・

てか、申告準備せなあかん・・・
続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

2008年 不動産投資収支


アパート
22戸

入居率 96.21%

区分所有マンション 1戸

入居率 100%

倉庫

入居率 100%

月極駐車場

入居率 80.83%


収入  約14,100,000円
支出   約6,500,000円

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

アパート経営


ちょいと言いたかった・・・


巷では色々な不動産投資の本が出回って、TVでは特集なんかもしているが、安易にアパート経営はしない方が良い

不労所得でもなければ、毎月決まった家賃が入ってくる事もない

家賃滞納もあれば自殺・火事なども考えられる

更に、今の日本の情勢は酷いものである

レオパ○スなどが1Rなどを一杯建てているが、その何割かは派遣労働者を目当てに建てられた物件が多い

派遣切りで問題になっている今のご時勢、これらのアパートに空室が目立ち始めてくる頃には、家賃値下げ戦争がやってくる

安易に利回り10%とか15%とかあっても、近隣で家賃値下げ戦争が勃発すれば、今現在の利回りなんかは当てにならない

これからは、初心者が不動産投資に手をだすなら、家賃を下げずに入居させる方法を考えなければならない

言い換えるなら、このアパートにしかない何かを創作する事である

これが究極の不動産投資だと思う


そんな私のアパート&倉庫&月極駐車場は、今現在満室稼働中であるw

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

大家業

FXを休んでいる間に、3月以来の大家業の報告をちょいと

満室稼働中で楽だったアパートに、9月末と10月末の連続退去w

この時期に・・・

きびし〜〜〜〜い

都会みたいに、何かしら人が動いている地域でもない

こうなりゃ奥の手の1ヶ月フリーレントで募集した

9月末に空いた部屋が11月入居で決まり、10月末に空いた部屋は来年の3月入居で予約が入った

来年3月入居は新入生だ

フリーレントは対応できず、その代わり3月入居でOKを出した

学生だし、退学しない限り4年間は居てくれるので良い事にする

不動産屋は申し訳ないと言っていたが「気にすることはない、これも何かの縁です」と言っておいた

話の解る良い大家だw


22戸のアパートの2008年度の入居率が95.8%と、その地域では他に類を見ない人気物件だ

ただ・・・

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

中古戸建て

790万

S61年築 
鉄骨造 5DK
土地 115
建坪 125
駐車場 縦列2台の屋根付き

この物件、つい先日まで930万で売りに出てたけど、問い合わせも無く直に790万に変更されたみたい

仕事場&自宅近郊で土地勘もあり、色々と便利な場所だったので内覧に行って来ました

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

収益物件

検討していた収益物件は見送る事にしました

価格 8200万 RC造
土地 118坪
建坪 170坪
5階建 24戸 1k 駐車場8台〜9台
昭和61年9月築

表面利回り14%
実質利回り11%

見送った理由は・・・


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

収益物件

2・3年前に売りに出て売り止めになったRC造の物件

当時より800万の値下げで再度売り出し

築23年で表面利回りが13%ちょいで、実質利回りで10%ちょいくらい

主要駅から900mくらいで、2・3年前に見た時点では悪くない

ただ・・・


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

買い付け証明書

狙ってた物件の買い付けを入れて来ました

16500万を13000万でwww

一応は、500万UPまではOKって不動産屋には言ってます

13500万で実質利回りは12%

13000万で12.4%って感じです

まぁ、この金額で通っても、今度は銀行の融資が通るかどうか・・・


_ト ̄|( ̄_J ̄) 取得確率12%ってところやな続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

フルローン



狙ってる収益物件の融資を打診しに、先日銀行に行ってきた

厳しくなってますな〜

上場企業がつなぎ融資が出来ず倒産する昨今です

厳しいでんなぁ〜

多分、無理だろうな・・・フルローン・・・
続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

収益物件 2棟 30戸

重量鉄骨 H9年築 ○○○○○万円

2棟 3階建て 30戸 2k 31屐

現況

30戸中12戸空き

満室想定表面利回りで13%
満室想定実質利回りで9%台続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

ゴタゴタ


ゴタゴタしてましたw

アパートが満室だったのだが、急に1室退去が出たw

通常は1ヶ月前までに退去申請をするのだが、15日前にしてきた。

更に、引越し業者が捕まらなく、引越しが4月にずれ込む可能性もあるという・・・


||||||||||||||(* ̄ロ ̄)ガーン||||||||||||||||


この時期を外したくないおいらは、大家自ら引越し業者にあたった。

何処も一杯であるw

そりゃそうだ。

半分諦めていたところ、退去者から電話があり引越し業者が捕まったと連絡。


( ̄ー ̄; ふぅ〜


で、結局、退去申請から5日で引越し&引渡しw 早っ!

ペナルティーとして、契約書にあるとおり急な明け渡しなので双方の納得の上、1か月分の家賃を頂いた。

これはラッキーである。

んで、早急に募集をかけた。

そしたら・・・

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

収益不動産の近況


アパート3棟 22室 満室
マンション1室(区分所有) 満室
倉庫1棟 満室
駐車場9台中 空き2台


簡単に2月分の収支はと言うと・・・

収入(月)

アパート  929,000円
マンション  65,000円
倉庫    199,500円
駐車場    28,000円

=1,221,500円

支出(月)

ゴミ管理   10,000円
電気      4,113円
水道        680円
ネット    31,500円
管理・修繕  19,692円
浄化槽    15,000円
固定資産税  90,600円
ローン返済 321,757円
雑費      6,658円

=500,000円

総収入 1,221,500円
総支出   500,000円

収支 +721,500円



_ト ̄|(oc :く) 成績ええやん。

駐車場の空きは気長に待ちます。

アパート3棟は、この3月末の退去が3室ありましたが、直に予約が入りました。

早い部屋で退去申請が出た3日後に予約が入ったり、空きが出るまで待ってた入居予定者もいた。

あと3室も大学卒業予定者で空きが出る予定でしたが、退去申請が出ないのでそのまま更新されるみたいです。

もしかして、人気物件に変貌した?w

大家が言うのもなんだけど、立地的にはそんなに良い所じゃないのにねw


さて、今後の希望的展開なのですが・・・

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

給湯器交換


先日、アパートの住人からクレームがたて続けに2件。

1件はトイレの水がチョロチョロ止まらないのと、エアコンが年末に壊れてたとの事。

トイレは業者に見てもらい、エアコンは電気屋の友達に頼みすぐに設置。

エアコン無しに年明けのあの寒さを乗り切ったのかと思うと可愛そうだった。

早く言ってくれれば良かったのに・・・


もう1件は、同じくトイレがチョロチョロと止まらないのと、給湯器がおかしくぬるま湯しか出ないとの事。

トイレは業者にみてもらい、給湯器は即座にガス屋へ連絡してその日に対応。

こちらも、年末からぬるま湯でシャワーを浴びていたとの事。

早く言ってくれれば良かったのに・・・

どちらも大家である私の携帯番号を伝えてるのに・・・


んで、良い機会なのでガス屋と今後についてお話。

築15年で給湯器の寿命もそろそろ。

壊れたり修理などの時は、全てガス屋が無料で対応してくれるのかを聞いてみた。

そしたら、ガス屋は・・・

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産投資の07年5月収支


久しぶりに、不動産投資の月間収支を・・・



収入
アパート3棟 22室(空1室)
        894,000円

マンション1室(区分所有)
         65,000円

倉庫1棟
        199,500円

駐車場9台(空9台)
              0円
  

支出
固定支出(管理費等)
         48,865円   
固定資産税月割 
         90,542円
ローン返済
        321,754円



総収入   1,151,500円
総支出    −461,161円

収支     +690,339円



続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

大家業の次なる一手

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

前回の収益不動産の入居者の出したアンケートの結果は、最終的に11通の返答がありました。

1件が19年3月末の退去で、1件が研修で県外に決まれば退去するって事でした。

んで、退去確定の入居者に、前回でも述べたように早期に退去申請を出して頂く為に電話連絡しました。

その内容は・・・

Blog Ranking 

投資ランキング 株ログ ブログ村 株ブログ


実践サラリーマン大家さん!

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

大家業は地味

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

大家業って地味やな〜( ̄▽ ̄ i)

さて、先日配ったアンケートが幾つか帰ってきました。

14通出して帰ってきたのが8通。

まぁ、想定内です。

んで、8通のうち1件が19年の3月末に退去予定という事がわかりました。

他の契約入居年数を見ると、来年退去する学生は、この1件だけみたいです。

問題はココからです。

今年中に19年の3月末に退去する契約書を書かせたいのです。

卒業や就職が決まっていれば、退去届けを出して頂いても問題ない訳で、退去届けを出してくれれば今直ぐにでも募集がかけられるのです。

ですが、コチラの都合だけで物事を考えるのは相手に失礼でもある。

なので、12月10日までに退去届けを出してくれれば、商品券を挙げる事にしました。

1000〜3000円くらいの商品券だけどね( ̄▽ ̄ i)

でも、学生には喜ばれるらしい・・・

なので、コンビにとかで使えるQUOカードにしようかと思ってます。

まだ連絡はしてませんが、上手く退去届けを書いてくれるように話してみます。



さて、お待ちかね?の例の11月末に決済した土地の事です・・・

Blog Ranking 


投資ランキング 株ログ ブログ村 株ブログ

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産投資での11月の今現在の月間収支

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
2006年11月今現在の収益物件の月間収支です。

物件参照


収 入

22室+駐車場1台(満室)
        951,000円
区分所有1室
         65,000円
合計
      1,016,000円
  
支 出

固定支出      
        約40,000円
固定資産税月割  
        約40,000円
ローン返済    
       約322,000円
合計
       −402,000円


総 収 入   1,016,000円
総 支 出   −402,000円

収 支     +614,000円


 Blog Ranking


★送料安!丁寧梱包!投資暦 2007年カレンダー
色々調べたけど、ココが一番安いよ。
俺も注文しちゃった。

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産大家業

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

さて、来週の約485坪の不動産売買の決済に向けて、株式市場で花火が上がっているのを横目に、昼から土地の草刈に行ってきた。

背丈以上に伸びた草もあり悪戦苦闘w

綺麗な土地にするには、後3日くらいは必要だ(ー’`ー;)

では、決済前になぜ草刈に行って来たのかと言うと・・・


おっと、その前に・・・

先週のアパートの用事の詳しい内容は、学生が何時卒業するのかの把握の為にアンケートを配ってました。

その内容は・・・

 Blog Ranking



トップツアー BON VOYAGE!


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

今日は雑用

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
今日はトレードはしません。

朝から今月末に決済する土地の測量に立ち会う為です。

ついでに、杭を打って紐で土地を囲う作業と、1.5mくらい生えている草を時間があれば刈る予定です。

その後、銀行周りをして決済する銀行に資金を移動させる作業。

午後からは・・・

Blog Ranking
ランキング20位以内で監視銘柄を公表。

投資ランキング 株ログ ブログ村 株ブログ



続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

住宅ローン審査

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
以前に話していた住宅ローンの審査の結果が、既に10月24日に出てました。

申請した4300万円満額で審査が通りました!

mixiでは報告しましたが、blogでの報告はちょいと遅れました。

私の知らないところで、当初は1300万円しか出ない返答だったそうですが、副支店長と住宅ローン担当者ががんばってくれたらしく、最終結果は満額の4300万円となり無事に通過しました。

住宅ローンが通れば、残りの400坪(約4000万)の仮契約。

日どりの良い10月末に、手付け金400万を入れて仮契約をしてきました。

住宅の部分の90坪と倉庫が建ってる400坪の決済日は、11月末に一緒に済ませる予定です。

さて、皆さんの気になる倉庫の建っている400坪の使い道なのですが・・・


投資ランキング 株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ


★ワインショップ・イーエックス★


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

住宅ローン申請手続き

ブログネタ
ひとりごと に参加中!

本日、主要取引銀行へ住宅ローンの申請に行ってきました。

土地1800万+建物2500万のtotal4300万で、金利3.15%の全固定の35年ローンで申請してきた。

月に約17万の返済で最終返済合計金額が7100万。

( ̄▽ ̄ i)4300万借りて7100万返すって、銀行儲けすぎw

まぁ、繰り上げ返済で早く返してしまおう・・・


で、この住宅ローンが通らないと予定が狂う。

今回の土地取得の詳しい内容はこうだ・・・

投資ランキング 株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ


公共賃貸住宅情報センター


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

中四国最大級の住宅展示場 RSKハウジングプラザ

ブログネタ
ひとりごとか? に参加中!
昨日、中四国最大級の住宅展示場のRSKハウジングプラザへ行ってきた。
住宅展示場に行くのはこれで3回目。

結構楽しいw

RSKハウジングプラザには、30棟近くのモデルハウスが建っており、何処から見て良いのか目移りしてわけわからんw

(;@ @)

とりあえず、気になるモデルハウスだけ覗いてきました。

モデルハウス各社にアンケートなどを迫られるが「DMや営業マンの電話や訪問などがウザイから嫌です」って拒否w

住宅展示場のスタッフやモデルハウスのスタッフには嫌な客だろうな・・・

投資ランキング 株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ


通販王国


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

土地購入物語

ブログネタ
のんびり投資 に参加中!
さて、以前に話していた土地購入の大体の概要が決まって来たのでご報告。

最終的には、購入坪数は485坪くらいになりそうです。
坪115,000円なので、物件価格は約5580万。

仲介料は2%+6万円にしてくれる約束をしたので、約120万円。
登記費用や不動産取得税を入れたら、約5850万くらいになりそうです。

売主にも話をしており、早くて来週辺りに仮契約の運びとなりそうです。

で、ココからが少しややこしい・・・

投資ランキング 株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ


公共賃貸住宅情報センター


続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

家賃遅延は当たり前?解決方法は?

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
投資用大型アパートを買って早4ヶ月目。

エアコンが壊れただの、隣人の騒音がうるさいだの、ガレキの処分だのと出費や浪費が立て続けにでた( ̄▽ ̄ i)

まぁ、順調と言えば順調なんだろうけど、以前にも言った「家賃遅延問題」だけが解決してない。
23戸中1戸だけだが、かなりの曲者だ!

毎月、催促の電話を入れても、必ず2週間遅れで家賃を振り込んでくる。
それを解決する為に、家賃を少し多めに払って遅れを取り戻す提案をしたが、キレ気味に「無理です」ってな返答だ。

なら、遅れるなら遅れるで、これから「遅れます」って電話をして来いやコノヤロ〜って約束させた。

多分、してこないと思うけど・・・w

で、なんで俺がココまで臨戦態勢かと言うと・・・

投資ランキング 株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産投資での8月の今現在の月間収支

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

2006年8月今現在の収益物件の月間収支です。


収入
23室+駐車場1台(満室)
        1,013,000円
  

支出
固定支出     40,786円
固定資産税月割 37,000円
ローン返済   390,993円


総収入   1,013,000円
総支出   −468,779円

収支    +544,221円


金持ちマンション購入術 〜 金持ちマンション見つけた 〜
実録!驚きの36万円からの競売マンションらくらく獲得術
誰も教えてくれない不動産最強マニュアル
素人でも出来る競売不動産入札マニュアル

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

家賃確認するも・・・

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

さて、収益物件のこれからの毎月のイベント!

家賃入金確認

ちゃんと家賃が振り込まれているのか?遅延しているのか?嬉しさともどかしさが一杯の日。

毎月2日に確認する事で、月末に家賃を振り込んでればキッチリと確認出来る。
だから、2日に入金が確認出来ていない入居者には、電話で催促する事に決めた。

早速、今日の昼に家賃の入金確認をしてきたら、まぁ、先月よりはマシになったw

今回は、全部で23室中18室がキッチリと家賃の入金の確認が取れた。

家賃が遅延している5室中4室は、先月も遅延している常習犯?早速電話を掛けた。
平日の昼と言う事もあり、入居者が迷惑がるだろうから電話するのは躊躇したが、一応は昼休み時刻だしあえて警告の意味も込めて昼に電話した。

5人中2人は電話に出ず、1人は留守番電話に家賃入金未確認の有無を入れ、もう一人は夜にもう一度掛け直す予定。
残り3人は連絡が取れ、そのうちの2人は今日中に振り込むとの事。

この時のやり取りは平穏なものだ・・・

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不発弾発見( ̄▽ ̄ i)

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
え〜 私の投資してる区分所有のマンション近辺で不発弾発見と、TVのニュース速報で流れた。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

極上収益物件?を逃したw

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
実は、22日の土曜日に、新規不動産屋へ飛び込みで収益物件を探しに行ってきた。

20代くらいの青年?が対応してくれ、コチラの条件に当てはまる物件のリストを出してもらい、選別して6件ほどをピックアップ。

その足で、直ぐに4件の物件を視察に行ってきたのだった。

その中で、1件だけ気に入った物件があった。

イオン倉敷ショッピングモールの道と、赤字垂れ流しチボリ公園(倉敷駅北口)の道が十字に交わる近くに物件があった。(ここら辺

再開発地区で、今では飲食店などが立ち並び、ドンドン発展していて車の交通量も半端じゃない場所である。

1Rも、駅前よりも駅裏(北口)の方が家賃設定が高く、倉敷市では今一番HOTな場所である。

その物件の詳細は


7750万円

築 平成4年10月 
軽量鉄骨2階建て 南向き
土地 658屐〃物 433屐
道路 北・南・西
2棟16室 8室×2 タイプ 1k 27
駐車場 16台 風呂・トイレ別 洗面台
洗濯機置き場 

家賃 898万/年
表面利回り 11.22%



続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

家賃遅延は当たり前?

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
区分所有のマンション1室とアパート3棟22室が満室なのだが、アパート購入後に始めての家賃振込みを経験した。

住人も家賃の自動振込みや迷いもあると思い、今回は大家変更等で多少遅れるものだと大目に見てた。

22室中13室が月末までにキッチリと入金。
2室が前回の大家に振込み。
1室が3日送れで入金。

ココまでは許そう。

5室が10〜11日遅れで入金。

まぁ、不動産屋が連絡を入れ入金の確認が取れない事を説明すると、その後に入金有り。
時間が無く、自動振込み等の変更が出来てなかったのか?
8月の家賃の入金状況を見てみないと分からないが、遅延常習者の疑い有り。

そして、いましたよ常習者が1人。

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

これからのワンルーム

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

これからの1Rは、風呂・トイレ別は当たり前で、インターネット環境・家具類の備え付きや家賃1か月分サービスなどの所も出て来ている。

最近では、メチャクチャ安い賃貸物件が幅を利かせてきて、供給過剰気味の賃貸物件の価格破壊が出て来ている。

金利や建築費が下がって安く物件を建てられ、新築にも関わらず家賃を抑える事に成功しており、その近隣の中古ワンルームは、それ以下に抑えなくてはならない現状に至っている。

家賃を下げれば、それだけ収入が減るわけだが、それじゃ面白くない。


これからは、リフォームは勿論の事、物件に個性を出す時代になって来ていると思っています。

いまや、供給過剰で借り手市場になっている賃貸市場を、他の物件と差を付けるのである。
これは、サービス云々ではなく、他にない有っても困らない物で対抗・差別化する事が大事なのではなかろうか?

例えば、今のワンルームは、物を仕舞う所がない。
独り者でも、年月が経てば物が増える。

服に始まり扇風機や本など、趣味でゴルフをすればゴルフバックを仕舞う所もない。
これらを仕舞えるスペースを作る事で、他の物件とは格段に差が生まれるのではないだろうか?

アパートなら、敷地内のデッドスペースに倉庫を設置するとか、色々な方法があるだろう。


株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

快適ひとり暮らし、コレだけは譲れない「条件」とは?

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
快適ひとり暮らし、コレだけは譲れない「条件」とは?

 新しい部屋探しをする時に、どうしても譲れない条件ってありますか? 南向きとか、2階以上とか、オートロックとか・・・。というのも、不動産情報ポータルサイト「HOME’S」が新社会人を対象に行った「ひとり暮らし」に関するアンケートで、「独立バス・トイレ」を譲れない部屋の条件と答えた人が、全体の4割以上もいたというんです。



株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

キーボックス

5caf8efa.jpg不動産投資は、これがあると大変便利です。

キーボックスは、暗証番号を打つとグレーの部分がパカッっと外れて、そこに部屋のキーを入れる事が出来るのです。

キーを入れたキーボックスを、客付け(空室)をお願いしている部屋のノブに取り付けておくのである。

物件の所にキーがあると、色々なメリットが・・・



続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

【7.5】 割れたら迷い無く売る

ブログネタ
今日のトレード結果 に参加中!
こんにちは。

収益不動産23部屋満室経営者で後77部屋(計100部屋)を5年以内に不動産経営したいぼんです。


さて、昨日はバイオ系銘柄を握ったまま、不動産屋へ入居者の契約に行ってきました。
晴れて満室経営なんですが、そこには裏技?が・・・

客付けをお願いしてる不動産屋が3社あるうち、その地域に強い個人経営の不動産屋に顔と名前を覚えて貰う為に、近くに行く事があると必ず「近くに用事があったので遊びに来ました」って意味も無く寄ってました。

その不動産屋は女性が経営(55歳)していて、従業員も女性だけの不動産屋さん。
社長がおしゃべり好きで、一度行くと2・3時間しゃべりっぱなしで、帰るに帰れない状態もしばしば・・・( ̄▽ ̄ i)
後場の引けに間に合わない時は、そこで捕まってたりしてたw

でも、為になる話しが多いけどね。

そして、必ず話の最後には「1部屋空いているのが気になるんだよな〜」って告げて帰ってた。(笑

ここまでする大家は少ないと思うけど、名前と顔を覚えて貰う事が大事だと思い、この1ヶ月で4・5回は通ったよ。
少ない?( ̄▽ ̄ i)

そしたら、今の時期にあまり動かない市場にも関わらず、入居者が決まったのだ。
これにも裏があった。

この社長は、この地域に収益物件を多数持っていて、自社ビルを建ててそこも賃貸で貸してたりしている。
そこへ、その社長の物件に入居希望者が現れたのだが、その時に私の顔が思い浮かんだらしい・・・

社長のA物件は貸せないからコチラの物件にしたら?って俺の物件を進めてくれたのだ。
そして契約。

(★人´∀`)あり〜♪

やさしい社長ですな〜
コチラのヤル気と言うのか、任せっきりの大家と違う何かを感じてくれたのだと思う。
多分・・・

客付けで悩んでいる人がいたら、営業マンと同じで不動産屋さんに名前と顔を覚えて貰うと良いんでない?
FCで機械的に物件を紹介する所より、地域で強い個人の不動産屋さんと仲良くしていれば、力になってくれると思いますよ。

因みに、私の物件はシャンドレも冷蔵庫・洗濯機・ウォシュレット・インターネット・ガスコンロ等は何も付いておらず、エアコンだけが装備品だったりします。


さて、株式市場はと言うと、難しいチャートが多いよね・・・

Eトレード証券ならネクシィーズトレード
Eトレード証券のトレーディングツール「HYPER E*TRADE」
業界最高峰のツールだと思う。
(口座開設日翌日から1ヶ月間無料で利用出来ます)
私も愛用しています。是非お試しあれ。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

資産残高  828万
前日比   ―39万

持ち越し(嵌ってた)てたタカラバイオを最後の最後で振り落とされた?
先物下落でも粘ってたのに、一つの爆弾で崩れた。

'`,、'`,、'`,、'`,、(T▽T) '`,、'`,、'`,、'`,、

もうやんね〜
あほジョンイルはミサイル撃つし、最後に狼狽に紛れてオラも狼狽。

(ー人ー;)ジョンイル タノム イッテクレ

CP100%で、もう止めた!って思ったのに、ある銘柄を買って持ち越し( ̄▽ ̄ i)

明日も早起きせなあかんな・・・

(最終更新 15:21)

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

漏れちゃったW

0c404b34.jpg本日、またもや不動産屋からの電話が鳴った。

もう多少の事なら驚かないぜ!

漏らしながら電話に出てみると、一部屋空いている部屋に入居者が決まりました!って、報告が!

そう、祝!22部屋満室!

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

大家業

ブログネタ
株式投資 に参加中!
先日、2つ目の収益物件の1棟アパートを買って早1ヶ月。

入居者が入れ変わる時期ではないので、少しは楽に過ごせるかな?と思ってた。

そりゃ思うさ。前大家がこの物件では、ほとんど問題は無かったと言っていたから・・・

不動産屋に聞いても、別に問題になるような人は入居してませんよって・・・

でもね、この1ヶ月で色々な事が・・・

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

収益物件

収益物件

マンション 3000万

敷地面積 421.18m2(公簿)
使用部分面積 570.24m2
接道 北 8.0m(公道) 接面23.0m
階数 地上4階建
構造 鉄筋コンクリート(RC)
築年月 1972年3月
12室 約45


89a73d0e.jpg


c258b09a.jpg


今現在は社宅で使用中だが、所有権が移されたら退去するそうな。
売値の3000万は、ほぼ土地値の価格である。

昨日、見に行ってきたのだが、クラックも気にならないほどの好物件!
水周りが気になるが、上手くやれば美味しい物件だ。

この物件を普通にリフォームすれば、近隣の相場から約4万の賃料が期待出来る。
でも、これじゃ面白くないよね?

これを、クローゼットを広めにとって1DKくらいのリフォームをしたい。
そして、デザイナーズマンション風にリノベーションすれば、55000円〜60000円くらいの賃貸料を取れるんじゃないかな?

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

気になる物件

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

マンション 3000万

築1972年 4階建
鉄筋コンクリート(RC)
敷地面積 421.18m2 使用部分面積 570.24m2
接道 北 8.0m(公道) 接面23.0m
最寄のJR駅徒歩8分

2DK? 12室 47屐

耐震・耐久性や水回りが心配だけど、私的には面白そうな物件だ。

近隣には3kmの範囲で天満屋や大手鉄鋼会社があり、地図を見る限りでは立地的には問題ない。
国道沿いで、色々と出来そうな楽しみのある物件です。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産価値を高めるには?

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
不動産でも建物については、新築で建てた時点から老朽化していくのである。
これを食い止める事は不可能で、修繕等で老朽化を遅らせる事しか出来ない。

我が家ではそれでも良いのだろうが、賃貸の収益物件は致命傷だ。

昨今、田舎では土地の有効活用で田んぼ等が造成され、新築アパートがドンドン建っている。
東建コーポレーション(1766:東1)が増額修正で売り上げを伸ばしている事を見れば歴然である。

人口が減っているにも関わらず、賃貸物件アパートがバブルのように増えているが、最近では新築の物件でも空室が目立つ。(田舎参照)
なかには、大家さんが騙されてるんじゃないか?って立地にも建ってたり・・・
新築バブルは金利の安い今がピークだと思いますが・・・

こんな新築物件でも厳しい時代に、築15年とかの収益物件は死を待つだけなのか?
もちろん、立地等もあるだろうが、左団扇で過ごせる時代は終わった。

それなら、何故俺が不動産投資をするのか疑問に思う人もいるだろう。

不動産投資に限らず、どんな世界でも勝ち組と負け組みがいる。
その勝ち組に入れば、供給過剰な不動産投資でも十分にやっていけるのである。

勝ち組になる為には、施工会社や不動産屋(関係者さんごめんね)の言いなりでは駄目だと思っている。
不動産投資は道楽ではなくビジネスと捉え、必要な時に必要な投資をして行く事で、不動産価値を維持・もしくは高める事をしていかなくては駄目だ。

築年数が古くなれば、自然と家賃の低下を余儀なくされる。
こんな考えでは、私は負けだと思う。

今、私が考えている事は、いかに家賃を引き上げるかを模索している。

ココに住みたい。
ココじゃないと駄目だ。
ココしかない。

って物件を再生・作りださないと、これからの不動産投資は勝てないと思ってます。

まずは、お客さんの身になって、最低限の設備を施し最終的に他の物件には無いサプライズを作り出す事。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

今現在の不動産資産

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!

マンション区分所有

築16年 9階建ての8階
角部屋 南向き 南道路6m
駅まで徒歩7分 

専有面積 37.45m2
間取り  1DK
風呂・トイレ別

購入金額  500万
諸経費etc  約50万

家賃     65000円/月
管理・修繕費 16280円/月
管理費用    3422円/月
固定資産税  62000円


実質利回り  9.8%

45298円/月の手取り



1棟アパート

築13年 2階建て3棟22部屋
東向き1棟 南向き2棟 南道路4m

土地 903屐〃物面積 556
間取り 1k 駐車場 20台
風呂・トイレ別

購入金額  10800万
諸経費etc   約600万
 
家賃    950000円/月
修繕費    50000円/月
その他    50000円/月
       (電気・水道・ごみ管理等)
固定資産税 425000円

実質利回り 8.6%

ローン返済 322000円/月

約500000円/月の手取り
(6年6月現在 1室空室)


注:満室時の計算です。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

収益物件

b8aea834.jpg晴れて、私の物になりました

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産収益物件のその後

ブログネタ
資産運用成績 に参加中!
以前、買い指し入れてOKが出た物件のその後。

1億500万の物件に対して、経費等を入れて約1億1300万。
自己資金を6300万にして、融資を5000万で調整した。

レバレッジを効かせれるのが不動産投資なのだが、私の場合は、あらゆるリスクを軽減する為に自己資金を多くした。
もしも、私がポックリ逝っても、かあちゃんや子供達が路頭に迷う事無く生活できる水準です。
最悪、その物件を売れば、借金がチャラになり、少し手元に残るように設定しました。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産投資の収支シミュレーション

ブログネタ
不動産投資で財テク資産運用 に参加中!
不動産投資 を考える時に、利回りや返済計画や金利など、色々と計算しなければいけない。

これは、結構簡単そうで面倒なのですが、私が何時も使ってる収支シミュレーションを紹介します。

物件価格
年間想定収入
空室率
諸経費
自己資金
借入金額
借入期間
借入金利

これらを打ち込めば、簡単に返済額や利回りや年間の手取りなどが一瞬ではじき出されます。

例えば、空室率を40%に設定しても返済していけるのか?とか、自己資金をどれだけあてがえば上手く回るのか?とか、金利0.5%変われば幾ら返済額が増えるのか?とか、色々とシミュレーション出来ます。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

不動産投資 大型物件 収益コーポ

ブログネタ
不動産投資コンサルティング に参加中!
先日紹介した、11000万の不動産収益物件

10500万で買い付けを入れてたんだけど、先程、不動産屋さんから電話があった。

株ログ Blog Ranking ブログ村 株ブログ ブログランキング

続きを読む

株式デイトレード ブログランキングへ

GMOクリック証券 私のメイン証券会社です。
FXトレーディングシステムズ  FXするならココ!

プロフィール
ぼん
お問い合わせはコチラ

デイトレ・スイングが投資スタンス。
投資歴 02年2月からスタート
70万円から2億円達成!

2008年4月より60万で再スタートをきった。

目指せ!「ミリオネア」第2章
現在はFXで孤軍奮闘中

「ぼん的トレード塾」

    

 

ページランク
トレード環境

私の株・FXのメイン口座
GMO証券 証券口座

トレードするなら、それなりの環境が必要です。
約定速度にこだわったサクサク快適なデイトレPCの販売
デイトレーダーのパソコン屋さん 「そら」


次世代の継続型
成果報酬広告で広告収入

月に150万稼いだ人も
ライフタイムコミッション
月別アーカイブ
逆アクセスランキング
目指せ!「?ミリオネア」をリンクされているサイト様からの逆アクセスランキングです。

無料レンタル
Twitter
最新コメント
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ